Vous êtes à la recherche d'un bien immobilier commercial ? Peut-être avez-vous plusieurs possibilités d'investissement à comparer et avez-vous besoin d'aide pour déterminer le choix le plus avantageux. C'est là que le taux de capitalisation entre en jeu.
En tant qu'organisme de premier plan Société de gestion immobilière à MontréalDans ce numéro, l'équipe de Ramfeld se penche sur le taux de capitalisation et son importance pour les investisseurs immobiliers. Poursuivez votre lecture pour savoir comment calculer le taux de capitalisation de votre bien locatif.
Qu'est-ce que le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation est un indicateur d'évaluation utilisé pour mesurer la performance d'un bien immobilier locatif. Il estime le retour potentiel sur investissement calculé en pourcentage du revenu annuel attendu par rapport à la valeur du bien.
Bien que le taux de capitalisation offre une estimation juste des rendements attendus et un bon moyen de comparer la valeur des investissements immobiliers, il ne doit pas être le seul déterminant de la rentabilité ou de la viabilité d'un investissement.
Le taux de capitalisation ne tient pas compte de plusieurs facteurs, tels que les flux de trésorerie futurs liés à l'amélioration du bien, la valeur temporelle de l'argent et l'effet de levier du compte, entre autres. Il se réfère également à la valeur du bien dans l'hypothèse d'un achat au comptant, sans tenir compte des hypothèques ou des financements associés.
L'importance du taux de capitalisation
Le taux de capitalisation aide les investisseurs à évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier. Ce taux est utile pour comparer différents investissements potentiels et comprendre comment ils fonctionnent en tant qu'entreprises.
Par exemple, vous pouvez vous attendre à payer plus cher au départ pour un bien immobilier s'il génère un taux de revenu plus élevé ou s'il a moins de dépenses. Grâce au taux de capitalisation, un investisseur peut se faire une idée précise du rendement attendu de son investissement et de son revenu annuel potentiel.
Le taux de capitalisation permet également d'atténuer les risques en offrant une vision plus claire des dépenses d'exploitation, ce qui vous aide à identifier les domaines où les dépenses sont excessives et que vous pouvez optimiser pour réaliser des bénéfices plus importants. Par exemple, vous pouvez investir dans un système de chauffage, de ventilation et de climatisation efficace afin de réduire les coûts d'exploitation inutilement élevés.
Comment calculer le taux de capitalisation
Les étapes suivantes expliquent comment calculer le taux de capitalisation de votre bien locatif :
- Tout d'abord, déterminez le prix de vente des biens que vous envisagez d'acheter.
- Déterminez ensuite le revenu net d'exploitation du bien (pour un immeuble d'habitation, il s'agira du revenu net d'exploitation annuel).
- Le revenu net d'exploitation est égal au revenu brut moins les dépenses d'exploitation (frais de gestion de la propriété, impôts, factures de services publics, frais de copropriété, assurance, etc.)
- Enfin, calculez le taux de capitalisation en divisant le revenu net d'exploitation par le prix de vente du bien et en le multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage.
Une fois que vous avez calculé le taux de capitalisation de quelques biens immobiliers comme celui que vous avez l'intention d'acheter ou de vendre, faites la moyenne de ces chiffres. Divisez ensuite le revenu net d'exploitation de votre bien par le taux de capitalisation moyen pour obtenir la valeur marchande relative de votre bien.
Si vous achetez un bien d'investissement immobilier, vous ferez probablement appel à un expert pour l'évaluer. Le taux de capitalisation vous sera toujours utile pour recueillir des informations sur la valeur de marché initiale de votre investissement afin de prendre une décision en connaissance de cause.
Exemple de taux de capitalisation
Supposons que vous prévoyez d'acheter un bien d'investissement immobilier d'une valeur de 1T4T320.000, dont le revenu locatif mensuel attendu est de 1T4T4.125 (1T4T49.500 par an). Supposez également les dépenses d'exploitation mensuelles suivantes :
- Taxes foncières : $320
- Utilitaires : $150
- Assurance : $100
- Gestion des biens : $300
- Frais d'adhésion à l'association : $130
Total des dépenses de fonctionnement mensuelles : $1 000
D'après ce qui précède, le loyer mensuel de 1T4T4 125 moins les frais d'exploitation mensuels de 1T4T1 000 vous donne un revenu d'exploitation net mensuel de 1T4T3 125. Multipliez ce chiffre par 12 pour obtenir un revenu net d'exploitation annuel de $37.500.
En divisant le revenu net d'exploitation annuel de 1T437.500 par la valeur du bien (1T4T320.000), on obtient un taux de capitalisation de 8,51T3.
En revanche, si vous possédez déjà un bien immobilier et que vous envisagez de le vendre, mais que vous ne savez pas comment l'évaluer, vous pouvez utiliser le taux de capitalisation pour évaluer la valeur de marché de votre investissement.
Supposons que des biens comparables au vôtre aient un taux de capitalisation de 10%. Si votre bien a un revenu d'exploitation net annuel de 1T4T42 000, sa valeur de marché sera de 1T4T420 000.
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ?
Un bon taux de capitalisation varie en fonction de l'investisseur et du bien. En général, les analystes du marché considèrent que les taux de capitalisation se situant entre 4% et 12% sont bons.
Toutefois, d'autres facteurs doivent être pris en compte lorsque investir dans l'immobilier locatifIl s'agit de la variation potentielle du taux de capitalisation à la suite d'améliorations apportées à un bien immobilier en vue d'accroître les revenus ou de réduire les coûts d'exploitation.
Si vous êtes un investisseur immobilier débutant avec des contraintes de capital et que vous cherchez à acheter un bien locatif, vous préférerez un bien dont le taux de capitalisation est plus élevé, car vous bénéficierez de coûts initiaux moins élevés et de rendements décents par rapport au prix d'achat.
Maintenant que vous savez comment calculer le taux de capitalisation de votre bien locatif, vous vous apprêtez à le vendre ? Si c'est le cas, un taux de capitalisation plus faible signifie que votre bien a une valeur globale plus élevée, ce qui augmente la probabilité d'obtenir une somme d'argent décente lors de la vente.
Lorsque vous comparez les taux de capitalisation, vous devez choisir des biens locatifs suffisamment similaires à l'immeuble de placement que vous envisagez. Par exemple, si vous avez des vues sur un complexe de 12 appartements, vous devez baser vos calculs sur des biens de taille similaire.
L'utilisation de propriétés plus ou moins grandes faussera vos calculs.
Tout investisseur avisé tiendra compte du taux de capitalisation actuel d'un bien immobilier et de ses prévisions de performance à long terme. Par exemple, investir dans un grand marché immobilier où la demande locative augmente régulièrement comporte moins de risques qu'investir dans un marché plus petit où la croissance est lente.
Pour cette raison, un investisseur peut se contenter d'un taux de capitalisation de 7% ou moins sur un grand marché, mais refuser le même taux sur un marché plus petit.
Quand utiliser le taux plafond ?
Même si le taux de capitalisation a plusieurs limites, il reste utile lorsque vous avez besoin d'une vue d'ensemble du rendement potentiel d'un investissement immobilier locatif à la volée. Il convient également de noter que la pertinence du taux de capitalisation varie en fonction de la situation géographique.
Par exemple, un bon taux de capitalisation dans un environnement urbain sera différent d'un bon taux dans une zone rurale ou suburbaine. Le moment le plus propice pour utiliser le taux de capitalisation est peut-être celui où l'on choisit parmi plusieurs investissements immobiliers à acheter.
Dans ce cas, le taux de capitalisation peut s'avérer efficace pour vous aider à déterminer quel investissement choisir. Grâce au taux de capitalisation, vous pouvez comparer rapidement et efficacement les investissements immobiliers sans vous soucier de facteurs tels que l'instabilité de la valeur de marché/des prix d'achat et des revenus locatifs.
Le taux de capitalisation est également utile lorsque vous devez rechercher des tendances et des modèles immobiliers. En collectant des données sur les taux de capitalisation des biens immobiliers dans un lieu spécifique et sur une période donnée, vous pouvez générer un profil de marché qui montre les changements périodiques dans la rentabilité de l'immobilier.
En tant qu'acteur ou investisseur immobilier, les recherches qui vous permettent de connaître les taux de capitalisation actuels et historiques peuvent vous aider à améliorer votre expertise et votre compréhension des marchés qui vous intéressent.
Par exemple, l'étude des tendances et des modèles de taux de capitalisation peut vous aider à prévoir les marchés immobiliers qui devraient prospérer. De même, une tendance récente à la hausse des taux de capitalisation signifie que vous pouvez vous attendre à un retour sur investissement plus élevé dans cette zone au fil du temps.
Quand éviter d'utiliser le taux plafond
Comme mentionné ci-dessus, le taux plafond a plusieurs cas d'utilisation, mais vous ne devriez pas l'utiliser dans certaines situations. Par exemple, le taux de capitalisation s'avère efficace pour estimer le meilleur rendement d'un bien immobilier que vous avez l'intention de mettre en location.
Toutefois, elle peut ne pas donner des résultats optimaux lorsqu'il s'agit de calculer le rendement de biens que vous envisagez de revendre ou d'investissements à court terme que vous avez l'intention de vendre peu de temps après les avoir achetés.
Qu'est-ce que la compression du taux de capitalisation ?
L'immobilier, comme la plupart des investissements, n'est pas toujours parfaitement stable. La valeur des biens immobiliers peut fluctuer en fonction de facteurs tels que le quartier, le taux d'inoccupation et le marché en général.
Si la valeur d'un bien immobilier augmente, par exemple, la division du revenu net annuel par le prix d'achat fait baisser le taux de capitalisation. Cette réduction ou compression du taux plafond suscite un débat sur la question de savoir si la compression indique un risque plus faible ou plus élevé.
Pour qui le taux de capitalisation est-il important ?
Vous savez comment calculer le taux de capitalisation de votre bien locatif. Mais qui en a le plus besoin ? Un investisseur immobilier à la recherche de son prochain bien trouvera le taux de capitalisation bien utile.
Cela dit, la plupart des acheteurs de logement n'auront que peu ou pas d'utilité pour le taux de capitalisation. En effet, un acheteur ne souhaite généralement pas louer son bien, et se concentrera donc davantage sur la valeur du bien.
L'acheteur moyen souhaite trouver une bonne affaire avec la possibilité de réaliser un bénéfice lors de la vente de son logement. Cependant, une personne qui cherche à rentabiliser son investissement s'intéressera à la valeur marchande actuelle du bien, à son revenu d'exploitation et à d'autres facteurs.
Un investisseur peut également vouloir conserver son bien pour maintenir un flux de revenus récurrents.
Dans ce cas, le taux de capitalisation peut aider l'investisseur à comparer le bien locatif à des biens comparables dans la région et à déterminer s'il doit conserver son investissement pour générer des revenus.
Les acheteurs potentiels et les prêteurs peuvent également utiliser le taux de capitalisation lorsqu'ils négocient un financement.
Le taux de capitalisation est-il la même chose que le retour sur investissement ?
Alors que le retour sur investissement fait référence à tout chiffre indiquant à un investisseur combien d'argent il gagnera par rapport à son investissement, le taux de capitalisation indique dans quelle mesure un bien immobilier a le potentiel de créer un retour sur investissement substantiel. Cela dit, le taux de capitalisation diffère du retour sur investissement.
Le bilan
Le taux de capitalisation aide les investisseurs à sélectionner rapidement et commodément l'investissement immobilier le plus optimal parmi un ensemble d'options d'investissement.
Bien qu'il s'agisse d'un indicateur utile pour investir dans l'immobilier, il présente plusieurs limites. Vous devez l'utiliser parallèlement à d'autres techniques d'analyse de l'investissement telles que le rendement au comptant, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne.
Faites confiance à Ramfeld pour vos besoins immobiliers
Maintenant que vous savez comment calculer le taux de capitalisation de votre bien locatif, vous pouvez prendre une décision éclairée en matière d'investissement immobilier. Vous avez toutefois besoin d'un expert immobilier chevronné à vos côtés. Comptez sur Ramfeld pour obtenir des solutions sur mesure à tous vos besoins immobiliers.
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