Que vous soyez investisseur, propriétaire ou gestionnaire, vos biens locatifs constituent un excellent moyen de générer un flux de revenus passifs. Quel que soit le mode de location, les locataires à long terme sont la norme. Ils restent en place, vous assurent une source régulière de revenus locatifs et vous évitent les difficultés (et les coûts supplémentaires) liés à la recherche de nouveaux locataires pour occuper les espaces vacants.
Alors, quel est le taux de rétention de vos locataires ? Les experts de Ramfeld discutent ci-dessous de quelques stratégies pour vous permettre de garder vos locataires à long terme. Vous pouvez également contacter l'équipe pour en savoir plus sur les services d'experts de Ramfeld. gestion immobilière à Montréal et les régions avoisinantes.
Pourquoi la fidélisation des locataires est-elle importante ?
Dans le monde des affaires, il est beaucoup moins coûteux de fidéliser un client que d'en acquérir un nouveau. investir dans l'immobilier. Les propriétaires expérimentés savent bien qu'il est moins coûteux et plus efficace de conserver les locataires existants que de se lancer dans la recherche de nouveaux locataires. Ne préféreriez-vous pas avoir un seul locataire pendant trois ans et percevoir des loyers réguliers plutôt que trois locataires différents sur trois ans, ce qui nécessiterait de refaire une liste, de procéder à un contrôle et de négocier un nouveau contrat ?
Outre la rentabilité, la fidélisation des locataires vous facilite la tâche. La perte de locataires signifie également que vos logements resteront vacants, vous laissant avec le coût d'opportunité de la perte de revenus locatifs en plus des engagements habituels en matière d'entretien. Ce n'est pas une façon de rembourser un prêt hypothécaire ou de faire face à d'autres obligations financières.
Les coûts réels de l'acquisition d'un locataire
Quel est le coût de l'acquisition d'un nouveau locataire pour votre bien immobilier ? Les coûts d'acquisition d'un locataire se répartissent en plusieurs catégories :
- Marketing immobilier
- Recherche de documents
- Frais d'agent
- Vérification des antécédents
- Frais de nettoyage
- Pertes de revenus locatifs
En revanche, les coûts liés à l'entretien d'un locataire existant sont bien moindres. Par exemple, vous n'aurez pas à vous préoccuper de la commercialisation du bien ou des vérifications de solvabilité. Les locataires réguliers vous assurent également un flux régulier de revenus et une tranquillité d'esprit dans la gestion de vos différents investissements.
Comment calculer le taux de fidélisation de vos locataires ?
Il existe plusieurs façons de calculer votre taux de rétention global lorsque vous évaluez l'historique des locataires de votre bien immobilier. L'une d'entre elles consiste à se concentrer sur les locataires qui sont entrés et sortis au cours d'une période donnée, généralement 12 mois.
- Additionnez le nombre total de locataires que vous avez eus pendant une période donnée.
- Ajoutez le nombre total de locataires qui ont quitté le logement au cours de cette même période.
- Divisez le nombre de personnes qui déménagent par le nombre total de locataires et multipliez par 100 pour obtenir le taux.
Voici un exemple simple de calcul du taux de rétention des locataires de votre bien :
- Vous avez au total 45 locataires cette année.
- Au cours de cette même année, vous avez perdu 7 locataires.
- Votre taux de rétention serait d'environ 84,4% (calculé comme (45-7)/45 x 100).
Idéalement, votre taux de rétention doit être aussi proche que possible de 100% (un taux supérieur signifie que vous ne louez pas tous vos logements disponibles). La plupart des experts s'accordent à dire qu'un taux de rétention de 70% est suffisant. Cependant, si votre taux de rotation des locataires n'est pas maîtrisé, vous perdez de l'argent d'une manière ou d'une autre.
14 stratégies pour maximiser la fidélisation des locataires
Alors, quelle est la meilleure façon pour les propriétaires de maximiser la rétention et de garder les locataires heureux ? Voici quelques stratégies pour réduire le taux de rotation des locataires et en tirer profit :
#1 Envisagez d'offrir des incitations à la location pour rendre l'affaire plus agréable
L'une des méthodes les plus efficaces pour conserver les locataires consiste à leur proposer des incitations pour qu'ils renouvellent leur bail.
Par exemple, les locataires peuvent rester en place en bénéficiant d'une combinaison des avantages supplémentaires suivants :
- La possibilité d'une réduction de loyer
- Indemnité d'amélioration locative
- Réduction de loyer
- Parking gratuit
- Amélioration de l'unité (par exemple, un nouvel appareil électroménager)
- Paquet internet
- Des conditions de location plus souples
#2 Faire preuve de diligence dans la sélection des locataires pour éviter les complications
Une partie de votre mission de fidélisation des locataires consiste à trouver des locataires de qualité. Ces personnes sont-elles fiables ? Paieront-ils leur loyer à temps ?
Un locataire de mauvaise qualité a tendance à poser constamment des problèmes et à ne pas bien s'acquitter de ses obligations en tant que locataire. C'est pourquoi tout processus de sélection des locataires doit au moins inclure les éléments suivants :
- Vérification des antécédents
- Vérifications de solvabilité
- Compte de résultat
- Preuve d'emploi
- Références de caractère
#3 Suivre les demandes d'entretien pour créer un climat de confiance
L'entretien doit être une priorité absolue si vous souhaitez conserver vos locataires. La rapidité avec laquelle vous répondez aux demandes d'entretien est une préoccupation majeure des locataires. La diligence avec laquelle vous vous acquittez de ces tâches témoigne de votre fiabilité et de votre engagement, tandis que les retards peuvent donner à un locataire le sentiment d'être sous-estimé au point d'aller chercher ses revenus locatifs ailleurs.
D'un point de vue plus général, des réparations et un entretien rapides peuvent également vous faire économiser de l'argent. En réparant maintenant une unité de climatisation qui fuit, vous pouvez retarder le remplacement de l'unité ou les coûts de remise en état si la fuite se transforme en un grave dégât des eaux plus tard.
#4 Laissez vos locataires modifier le bien dans la limite du raisonnable
La plupart des locataires aiment apporter quelques modifications à leur espace personnel, qu'il s'agisse d'installer de nouveaux éclairages ou de peindre les murs. Pourquoi ne pas laisser vos locataires faire quelques petits ajustements ? Il y a deux bonnes raisons à cela :
- Un locataire qui se sent plus à l'aise restera plus longtemps.
- Les améliorations apportées par les locataires peuvent accroître la valeur de votre bien longtemps après le départ du locataire
Par exemple, vous pouvez proposer une légère réduction de loyer si le locataire souhaite apporter des améliorations qui augmenteront la valeur de revente de votre bien. Vous pouvez également prévoir une prime d'amélioration locative (généralement comprise entre 75% et 100% du coût total des modifications).
#5 Rationaliser les paiements de loyers pour faciliter la vie de chacun
Le revenu locatif n'est-il pas la principale raison pour laquelle vous êtes propriétaire ? Les locataires apprécient de pouvoir payer leur loyer en ligne et cela fait une différence dans le choix de leur lieu de résidence. La facilité de recouvrement des loyers est bénéfique pour les deux parties.
Heureusement, il existe déjà d'innombrables plateformes pour collecter avec succès les paiements de loyers en ligne au-delà de PayPal et Venmo. Par exemple, de nombreux sites d'annonces disposent désormais de portails de paiement intégrés pour rationaliser le paiement des loyers.
#6 Soyez raisonnable dans vos augmentations de loyer
Les augmentations de loyer font partie de la routine de la location d'un bien immobilier, et la plupart des locataires s'attendent à ce qu'elles soient progressives à chaque échéance. Cependant, bien que vous puissiez être tenté d'augmenter les loyers par souci de rentabilité, il est impératif de trouver un équilibre entre les gains potentiels en termes de revenus locatifs et l'éviction de vos locataires.
Une bonne base de référence consisterait à examiner les variations de l'inflation et à baser vos augmentations de loyer sur ce chiffre, en fonction de l'évolution des coûts liés à votre propriété au cours de l'année. Cela peut signifier une baisse des revenus locatifs, mais le fait de garder un bon locataire qui paie régulièrement ses loyers vous permettra d'en récolter les fruits à long terme.
#7 Travailler à être un bon communicateur
La fidélisation des locataires repose essentiellement sur le fait que la location d'un bien immobilier est une voie à double sens. Les locataires doivent assumer leurs responsabilités. Les propriétaires doivent remplir leurs obligations.
Une communication claire permet de maintenir de bonnes relations entre le propriétaire et le locataire. C'est aussi un facteur important pour savoir si les locataires renouvelleront leur bail à l'échéance.
#8 Embaucher une société de gestion immobilière fiable
Vous possédez plusieurs biens immobiliers ? Il est évidemment difficile de gérer soi-même ces demandes et les relations avec les locataires. Embaucher une société de gestion immobilière réputée comme Ramfeld pour s'occuper des détails quotidiens pourrait faire une énorme différence.
Ces sociétés de gestion immobilière expérimentées disposent des connaissances et des ressources nécessaires pour s'occuper de la perception des loyers, de la sélection des locataires, des demandes de réparation et de bien d'autres choses encore. Ces professionnels connaissent également les obligations légales et peuvent créer un canal de communication plus professionnel pour que les besoins de vos locataires restent au premier plan.
#9 Envoyez des enquêtes de retour d'information pour améliorer votre prestation de services
Même le meilleur des propriétaires, qui répond rapidement aux demandes de réparation, verra certains de ses locataires déménager. Il peut s'agir d'une question d'argent, de famille ou de mutation professionnelle, alors pourquoi ne pas s'y préparer ? Envoyez aux locataires qui ne renouvellent pas leur bail un questionnaire d'évaluation afin de comprendre les raisons de leur départ et de savoir ce que vous pouvez faire de mieux.
Les propriétaires peuvent utiliser ce retour d'information et en tirer des enseignements utiles. Voici quelques exemples de questions à inclure dans votre enquête de départ :
- Quelle est la raison principale de votre déménagement ?
- Vous déménagez localement ?
- Qu'est-ce qui vous a plu dans le fait de vivre ici ?
- Le loyer est-il raisonnable ?
- Comment décririez-vous votre expérience de location ?
- Quels sont les changements que vous souhaiteriez voir opérer par la direction ?
- Envisageriez-vous de louer à nouveau chez nous ?
#10 Donner la priorité à la sécurité et à la protection de la vie privée pour instaurer la confiance
Les risques météorologiques et les atteintes à la propriété sont deux préoccupations exprimées par les locataires lorsqu'ils recherchent un logement à louer. L'installation de systèmes de sécurité et de surveillance de haute qualité peut donc protéger la vie privée de vos locataires et leur apporter une certaine tranquillité d'esprit.
Cependant, vos stratégies de fidélisation des locataires devraient également s'étendre à la sécurité numérique. Vous avez accès aux finances des locataires et à d'autres informations privées que des personnes peuvent voler. Protégez-vous ces informations numériques pour aider vos locataires à rester en sécurité et à payer leur loyer à temps ?
#11 Envisager de proposer des options de conciergerie pour l'emménagement
Le déménagement est l'un des aspects les plus stressants de la location pour les locataires, en particulier en ce qui concerne les questions administratives et de bureau. Pourquoi ne pas commencer les choses du bon pied en proposant des services de conciergerie pour l'emménagement ?
Un service de conciergerie peut aider vos locataires à installer les services publics, à faire suivre le courrier ou même à déménager. Il donne une bonne impression et incite les locataires à renouveler leur bail.
#12 Soyez proactif en ce qui concerne les renouvellements
À l'approche de la saison des renouvellements, c'est à vous qu'il incombe d'aborder le sujet des renouvellements de bail. Ne vous attendez pas à ce que le locataire aborde le sujet.
Des experts comme Ramfeld suggèrent de contacter vos locataires au sujet du renouvellement du bail environ 90 jours avant l'expiration de celui-ci. En étant proactif, vous montrez aux locataires que vous êtes diligent et attentif à leurs besoins.
#13 Pensez à mettre en place un programme de récompenses
Pour conserver ses locataires, il faut les fidéliser, et un programme de récompenses est un excellent moyen de récompenser la constance et la fiabilité d'un locataire. Votre programme de récompenses locatives peut fonctionner comme la plupart des autres programmes de récompenses.
Par exemple, le propriétaire offre de l'argent ou des crédits pour les paiements à temps, les renouvellements de bail et l'entretien général de la propriété. De leur côté, les locataires échangent des crédits contre des avantages, tels que des privilèges de location, des places de parking gratuites ou des réductions sur les équipements.
#14 N'oubliez pas d'inspecter régulièrement vos biens immobiliers
Les inspections ont pour but d'évaluer l'état de votre bien et de révéler les défauts ou les besoins de réparation. Bien que les locataires puissent vous faire part de leurs problèmes, ils ne sont pas forcément au courant de tous les problèmes.
Des inspections régulières ouvrent un canal entre vous et vos locataires. Toutefois, lorsque vous planifiez des inspections, prévenez les locataires suffisamment à l'avance pour qu'ils aient le temps de se préparer.
Faites appel à Ramfeld Immobilier Management pour une assistance experte avec les locataires et plus encore.
En plus d'une meilleure fidélisation des locataires, optimisation des actifs et une gestion de projet experte constituent un élément clé de la maximisation de votre patrimoine immobilier. Si vous êtes intéressé par une solution intégrée de gestion immobilière, contactez Ramfeld au (514) 745-6106 ou en ligne.