Vous percevez des revenus locatifs et vous vous demandez comment maximiser leur potentiel ? Que vous soyez propriétaire d'une maison individuelle ou que vous gériez un grand complexe d'appartements, Ramfeld, l'outil de gestion des revenus locatifs, est là pour vous aider. experts en gestion immobilière à MontréalLe site web de l'Agence immobilière du Canada peut vous apprendre à optimiser l'argent que vous gagnez grâce à votre bien immobilier locatif. Des meilleures méthodes de perception des loyers à la sélection des locataires, les 14 conseils suivants vous permettront d'augmenter les bénéfices que vous tirez de votre activité.
1. Présélectionner les locataires potentiels
Les dommages causés par les mauvais locataires ne représentent qu'une fraction de leur impact sur le potentiel de revenus de votre bien. Que les dépôts de garantie couvrent ou non l'étendue des dégâts, vous devrez également faire face à des frais de justice pour les expulser et vous exposer à des responsabilités s'ils causent du tort à d'autres locataires.
Vous pouvez éviter la plupart de ces dépenses en sélectionnant correctement vos locataires avant qu'ils ne signent le bail. Les cinq conseils suivants vous permettront de sélectionner efficacement vos locataires potentiels :
- Interagir avec le locataire de manière individuelle par le biais de visites en personne ou de visites numériques en direct.
- Exiger un dossier de candidature détaillé qui examine les antécédents locatifs et le mode de vie des candidats.
- Vérifier les revenus du locataire et apprendre à détecter les fraudes.
- Demandez des références à vos anciens propriétaires et assurez-en le suivi.
- Effectuez un rapport de solvabilité et une vérification des antécédents auprès de fournisseurs réputés.
Ces étapes peuvent sembler évidentes lorsqu'il s'agit de trouver un nouveau locataire pour votre bien immobilier, mais vous seriez surpris de constater à quel point les gens omettent souvent certaines d'entre elles, voire toutes. Or, cela pourrait s'avérer catastrophique pour votre entreprise.
2. Proposer des places de parking et des espaces de stockage
Vous pouvez ajouter deux améliorations faciles à votre propriété : des places de stationnement réservées et des possibilités d'entreposage. Ces aménagements augmenteront le montant payé par le locataire sans nécessiter d'améliorations coûteuses.
Si l'offre d'un parking général ou d'une allée constitue une amélioration par rapport au stationnement dans la rue, vous pouvez aller plus loin en proposant des places de parking couvertes, ainsi que des places réservées aux locataires prêts à payer un supplément. Vous pouvez proposer un espace de stockage aussi simple qu'un grand placard, proche mais séparé de l'unité de location, ou même des locations à long terme auprès d'une société de stockage mobile.
3. Exiger une assurance
L'assurance du locataire profite au propriétaire et au locataire en couvrant des frais spécifiques, tels que les dommages causés par un incendie ou une rupture de canalisation. Elle est très abordable pour le locataire et peut vous éviter de payer des milliers de dollars en dommages matériels. Lorsqu'un locataire est assuré, il est moins susceptible de vous demander de payer les dommages causés par une installation électrique défectueuse, un vol, un acte de vandalisme et autres, alors qu'un locataire non assuré peut vous demander de payer les dommages, ce qui peut également entraîner des frais juridiques.
4. Autoriser les locations de courte durée
Quand on sait combien Airbnb et Vrbo gagnent grâce aux locations à court terme, on se rend compte de l'ampleur des revenus que l'on perd si l'on ne fait pas de même. S'il est vrai que les locations à court terme comportent plus de risques et des taux d'inoccupation plus élevés, si vous réservez une petite partie de vos logements à la location à court terme, vous pouvez gagner beaucoup d'argent en un minimum de temps.
Vous pouvez louer vos logements pour un jour, une semaine, un mois ou toute autre période plus courte que votre bail normal, et plus la durée de séjour du locataire est courte, plus le prix que vous pouvez demander est élevé. Si vous pensez que vous aurez de toute façon des appartements vacants, envisagez de les louer à court terme pour éviter de perdre de l'argent.
Un autre moyen d'augmenter la valeur de ces locations est de les fournir entièrement meublées. Si les gens voyagent ou ne restent en ville que quelques mois, ils ne veulent pas apporter leurs propres meubles. Si vous vous trouvez dans une région où le taux de rotation des locations à long terme est élevé, vous pouvez également meubler entièrement vos autres logements.
5. Fortifiez vos unités
Même les locataires consciencieux et responsables ont la vie dure dans les appartements, et les murs, les sols et les portes du logement subissent l'usure d'une personne qui y vit. Veillez à ce que vos appartements résistent mieux aux conditions de vie en mettant en œuvre les meilleures pratiques suivantes :
- Interdisez les téléviseurs muraux et mentionnez-le dans votre contrat de location.
- Installez des butoirs de porte derrière chaque porte.
- Fixer solidement les porte-serviettes.
- Remplacez les moquettes par des revêtements de sol nécessitant peu d'entretien.
Tout ce que vous pouvez faire pour rendre votre appartement plus durable vous permettra d'économiser de l'argent après le départ d'un locataire.
6. Rechercher des financements créatifs
Que vous recherchiez conseils aux nouveaux propriétaires ou que vous avez besoin d'argent pour acquérir un bien supplémentaire, envisagez des moyens créatifs pour financer vos frais d'exploitation et autres coûts. Tout en cherchant à maximiser vos profits, réfléchissez aux avantages d'un meilleur retour sur investissement. Par exemple, même si vous disposez des liquidités nécessaires à l'achat d'un nouveau bien, vous pouvez augmenter votre rendement en obtenant un prêt.
Pensez également aux avantages d'un prêt d'argent liquide ou d'un investisseur privé.
7. Atténuer les risques
Pour éviter de perdre vos revenus locatifs à cause de locataires négligents, minimisez les risques de dommages matériels et les problèmes de responsabilité. Les pratiques simples suivantes peuvent réduire considérablement vos dépenses en cas de problème :
- Dépôts de garantie adéquats: S'il est vrai que des dépôts de garantie élevés peuvent décourager certains locataires, c'est un moyen important de vous protéger et de protéger votre bien pour le bien des futurs locataires. Demandez un dépôt de garantie qui couvre les réparations moyennes après le départ du locataire.
- Assurance responsabilité civile: Cette assurance peut vous éviter de perdre beaucoup d'argent si un locataire intente une action en justice contre vous, et elle peut même prendre en charge les frais d'un avocat.
- Création d'une SARL: La constitution d'une société à responsabilité limitée pour vos biens immobiliers peut protéger vos finances personnelles en cas de problème de responsabilité.
8. Profiter des allègements fiscaux
De nombreux propriétaires n'ont pas conscience de l'étendue des dépenses autorisées et passent ainsi à côté de précieuses réductions d'impôts. Vous pouvez bénéficier de divers avantages fiscaux, c'est pourquoi vous devez vous adresser à un comptable qualifié qui connaît bien le droit fiscal. Les avantages fiscaux les plus courants sont les suivants
- Déductions pour intérêts hypothécaires
- Amortissement de votre bien locatif
- Les améliorations et les réparations dans lesquelles vous avez investi et les frais de déplacement y afférents
- Impôts fonciers sur les immeubles locatifs
9. Peaufiner le contrat de location
Vous pouvez maximiser vos revenus en peaufinant votre contrat de location afin d'éviter les erreurs les plus courantes et les problèmes juridiques potentiels. Certains propriétaires n'exigent pas de bail pour les locations de moins d'un an, mais c'est généralement une erreur. Assurez-vous que votre contrat de location contient les informations suivantes :
- Informations sur le locataire
- Conséquences de la résiliation d'un bail
- Dates et durée de l'accord
- Montant de la location
- Frais supplémentaires pris en charge par le locataire
- Signatures de toutes les parties concernées
Si vos conditions sont clairement définies dans le contrat de location, appliquez les règles à chaque locataire. Vous pouvez parfois faire des exceptions en fonction des circonstances, mais n'oubliez pas que vous dirigez une entreprise, pas une organisation caritative.
10. Contrôler régulièrement votre propriété
En procédant à des inspections régulières de votre propriété, vous pouvez identifier les problèmes avant qu'ils ne deviennent graves et coûteux. Vous pouvez facilement inspecter les parties communes pour détecter des problèmes tels que des fuites d'eau, des problèmes structurels, des actes de vandalisme ou des risques d'incendie.
Toutefois, lorsque vous inspectez l'appartement d'un locataire, vous devez trouver un équilibre entre le respect de sa propriété et de sa vie privée. Selon les termes de votre contrat de location, vous devez les avertir suffisamment à l'avance. Toutefois, cela ne signifie pas que vous devez éviter les inspections régulières pour détecter les punaises de lit, les puces et les dégâts des eaux qui pourraient affecter les autres locataires.
11. Envisager une société de gestion immobilière
Vous pouvez bénéficier des services d'une société de gestion immobilière même si vous ne possédez qu'un seul bien. Toutefois, vous obtiendrez un meilleur retour sur investissement si vous possédez plusieurs biens.
Une société de gestion peut coordonner le marketing, l'entretien et les opérations quotidiennes, ce qui vous permet de rechercher d'autres opportunités d'investissement, de planifier les améliorations du capital et même de prendre du temps libre pour profiter de vos bénéfices.
12. Proposer des modes de paiement flexibles
Vous aurez plus de chances de percevoir les paiements à temps et dans leur intégralité si vous offrez aux locataires la possibilité de choisir leur mode de paiement et si vous leur facilitez la tâche. Dans un monde où l'accès au numérique est presque universel, de nombreux locataires pourraient penser que vous gérez un bien locatif obsolète si vous n'autorisez pas les paiements par l'intermédiaire d'un portail destiné aux locataires ou d'autres plateformes numériques.
Envisagez de proposer les modes de paiement des loyers suivants :
- Portail du locataire, qui peut également héberger le contrat de bail du locataire, les demandes d'entretien, etc.
- Dépôt direct de la banque du locataire
- Paiements par carte de crédit et de débit
- PayPal, Venmo et autres plateformes de paiement tierces
- Options de paiement traditionnelles comme les chèques, les espèces et les mandats
Bien que certaines de ces méthodes de paiement vous rendent plus vulnérable aux responsabilités financières ou aux frais, vous pouvez atténuer le risque en sélectionnant correctement vos locataires et en appliquant les règles de votre contrat de location. Les avantages peuvent l'emporter sur les risques, car ils permettent des paiements plus pratiques et un traitement souvent plus rapide.
13. Autoriser les animaux de compagnie
Si les animaux de compagnie représentent un risque supplémentaire pour vous et augmentent la probabilité qu'un locataire endommage le bien, ils ouvrent également un marché lucratif. Les propriétaires d'animaux domestiques responsables peuvent contrôler leurs animaux et sont souvent prêts à dépenser des sommes importantes pour s'assurer que leurs animaux sont en sécurité et à l'aise. De nombreux propriétaires ne prendront pas le risque d'autoriser la présence d'animaux de compagnie, mais ces locataires iront quelque part.
Vous pouvez demander un loyer mensuel pour l'animal en plus d'une caution pour couvrir les dommages éventuels. Vous pouvez encore augmenter votre loyer en rendant votre propriété accueillante pour les animaux de compagnie, plutôt que de simplement les "autoriser". La création d'une propriété accueillante pour les animaux comprend la désignation d'un espace clôturé où les animaux peuvent jouer, l'organisation d'événements sociaux centrés sur les animaux, et l'utilisation de finitions et de revêtements de sol durables dans les unités.
Pour vous assurer d'avoir des propriétaires d'animaux de qualité, présélectionnez correctement vos candidats en tenant compte des éléments suivants :
- Imposer une limite de poids aux animaux de compagnie éligibles.
- Interdire certaines races de chiens connues pour leur agressivité.
- Limiter le nombre d'animaux de compagnie qu'un locataire peut avoir.
- Demandez une preuve écrite du dressage de l'animal.
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