La recherche d'un bon locataire - un investissement en soi - est un élément essentiel de la mise en location d'un bien immobilier. Savoir sélectionner les locataires potentiels vous permet de trouver une personne responsable qui vous respectera, vous et votre bien. Cela vous assure également une source constante de revenus locatifs pour une rentrée d'argent mensuelle sur laquelle vous pouvez compter.
En revanche, un locataire peu fiable est généralement synonyme de loyers non payés, de procédures d'expulsion fastidieuses et de stress supplémentaire. C'est pourquoi il est toujours dans votre intérêt de bien sélectionner les locataires avant de les engager.
Cet article de Ramfeld, experts en gestion immobilière à MontréalLe site Web de l'Agence européenne pour la sécurité et la santé au travail (ESA) présente des conseils essentiels aux propriétaires sur la sélection des locataires et la recherche des meilleurs candidats.
Principaux enseignements :
- Les questions que vous pouvez poser aux locataires potentiels ont des conséquences juridiques.
- La présélection comprend la vérification des antécédents, la vérification de la solvabilité et la vérification des revenus.
- La mise en place d'une procédure de rejet des demandes facilite grandement cette partie du processus.
- Il est important de connaître les signaux d'alerte lors de la sélection des locataires, notamment les hésitations concernant la vérification des antécédents ou les retards dans le paiement des loyers.Fournir des informations sur les antécédents professionnels.
Assurez-vous de bien comprendre la loi sur le logement équitable (Fair Housing Act)
Les lois nationales sur le logement équitable interdisent la discrimination à l'égard des locataires dans plusieurs catégories protégées, telles que la race, la religion, le sexe, le statut familial, le handicap et l'origine nationale. Votre processus de sélection des propriétaires et des locataires est-il équitable et impartial ? Si ce n'est pas le cas, vous risquez de faire l'objet d'un procès coûteux pour discrimination.
Vous trouverez ci-dessous quelques lignes directrices générales sur la manière de garantir une procédure de candidature équitable pour vos locataires :
- Établir des critères clairs de sélection des locataires. Les critères de revenu, d'emploi, de solvabilité, etc. s'appliquent de la même manière à tous les locataires potentiels.
- Vérifiez à nouveau vos questions de sélection. Les candidatures ne doivent pas faire référence à l'appartenance d'un candidat à une catégorie protégée.
- Passez en revue le matériel publicitaire. Supprimez les mots ou les phrases qui ciblent des groupes de personnes spécifiques.
- Consignez toute la correspondance avec le locataire. Le fait d'avoir des documents écrits vous permet de démontrer que la procédure est équitable et impartiale, le cas échéant.
L'utilisation d'un service de filtrage pour un soutien professionnel simplifie également la conformité légale des demandes et des autres étapes du processus.
Questions juridiques sur les demandes de location
Les lois sur le logement équitable réglementent fortement le type de questions que vous pouvez poser sur les demandes de location et lors des entretiens avec les locataires pour déterminer leur éligibilité. Vos questions doivent être objectives et porter sur la capacité du locataire à payer le loyer ou à respecter le contrat de location.
Voici quelques exemples de questions que vous pouvez poser au cours de la procédure de candidature :
- Quel type d'animaux de compagnie possédez-vous ?
- Avez-vous déjà été expulsé, et dans quelles circonstances ?
- Quel est votre revenu mensuel ?
- Pouvez-vous vous conformer aux règles et règlements de la propriété ?
Questions illégales sur les demandes de location
Les lois sur la discrimination sont également essentielles pour savoir comment présélectionner les locataires potentiels. Par exemple, vous ne devez pas poser de questions sur l'appartenance d'un locataire à une catégorie protégée.
Voici quelques exemples de questions que vous NE POUVEZ PAS poser dans un formulaire de demande de location :
- Quelle est votre orientation sexuelle ?
- Êtes-vous marié(e) ou célibataire ?
- Êtes-vous handicapé ?
- Avez-vous l'intention de fonder une famille ?
- Avez-vous des problèmes de santé ?
Les meilleures pratiques en matière de sélection des locataires consistent à ne poser que des questions directement liées à la capacité du locataire à payer le loyer et à respecter le contrat de location.
Comment présélectionner correctement les locataires à l'aide de votre demande et des tâches administratives qui en découlent ?
Les formulaires de demande de location sont l'outil idéal pour recueillir des informations d'identification de base sur les locataires potentiels, qui peuvent vous aider à prendre une décision éclairée sur les personnes à approcher. L'intérêt d'un formulaire de candidature bien préparé est qu'il vous aidera également à écarter automatiquement les locataires indésirables. Vous pourrez ainsi vous concentrer sur le choix des meilleurs.
Quel que soit votre bien, un bon dossier de candidature à la location doit comporter des sections pour les informations suivantes :
- Informations générales sur les contacts: Nom, numéro de téléphone, adresse électronique et adresse actuelle.
- Antécédents professionnels: Employeur précédent, employeurs actuels, titres d'emploi, durée du poste et type de revenu (par exemple, salaire, salaire horaire, contrat, etc.)
- Historique des locations: Adresses précédentes, durée de la location, coordonnées du propriétaire précédent et raisons du départ.
- Références de caractère: Anciens propriétaires, superviseurs de travaux et autres contacts professionnels.
- Formulaires de consentement: Vérification de la solvabilité et des antécédents
- Autres informations: Animaux de compagnie, véhicules et exigences supplémentaires en matière de propriété
Les demandes de location en ligne simplifient encore le processus, ce qui permet de pourvoir plus facilement les postes vacants.
Vérifier les antécédents et la solvabilité
La vérification des antécédents du locataire peut vous informer de ses antécédents criminels ou d'autres problèmes. Les enquêtes de solvabilité vous aident à déterminer la situation financière et la fiabilité d'un locataire. Les deux vérifications sont importantes pour garantir la fiabilité, même si la fiabilité financière est probablement l'aspect le plus important.
Pour effectuer un travail approfondi lors de ces contrôles, il convient de tenir compte des éléments suivants :
Score de crédit
La cote de crédit est un chiffre unique utile pour estimer la fiabilité de votre futur locataire en matière de paiement. Plus la cote de crédit est élevée, plus le locataire est fiable sur le plan financier.
Les scores de crédit minimums pour l'éligibilité sont laissés à l'appréciation de chaque propriétaire. Beaucoup préfèrent 700 ou plus.
Ratio dette/revenu
Pour savoir comment sélectionner les locataires potentiels, il faut également examiner leur ratio d'endettement, c'est-à-dire leur encours de dettes en pourcentage de leurs revenus mensuels. Par exemple, un ratio de 10% signifie que le locataire consacre au moins 10% de ses revenus mensuels au remboursement de ses dettes.
Toutes choses égales par ailleurs, un ratio dette/revenu plus faible est préférable. Il peut indiquer que le locataire dispose d'un revenu disponible plus important pour gérer vos dépenses locatives.
Encours de la dette
Il convient également d'examiner le montant total des dettes du locataire.
Les dettes à long terme peuvent affecter la capacité d'un locataire à effectuer des paiements locatifs à long terme, ce qui a une incidence sur votre budget. investissement.
Historique des paiements
Les antécédents locatifs d'un locataire vous donnent une idée de la façon dont votre propre relation locataire-propriétaire pourrait se dérouler. Méfiez-vous si ces antécédents comprennent des retards de paiement, des loyers manquants et des impayés.
Dans l'idéal, le locataire doit avoir des antécédents réguliers de paiement dans les délais.
Vérifier les revenus du locataire
Le locataire est-il en mesure de payer régulièrement ses loyers ? Des talons de chèques de paie ou des informations fiscales antérieures peuvent permettre de vérifier les revenus ou l'emploi actuels du locataire, de même que les documents suivants :
- Relevés bancaires
- Déclarations de sécurité sociale
- Déclarations d'indemnités de licenciement
- Déclarations de chômage
- Lettre de l'employeur
En règle générale, les propriétaires s'en tiennent à la règle du "trois fois le loyer mensuel". En d'autres termes, le revenu mensuel d'un locataire doit être au moins trois fois supérieur au loyer mensuel prévu. Par exemple, si le loyer mensuel est de 1T4T1 200, tout locataire potentiel doit gagner 1T4T3 600 ou plus par mois (il s'agit là d'une simple indication).
Conseils pour l'envoi de lettres de refus de demande
Passer au crible toutes ces candidatures signifie également devoir les refuser toutes, sauf une. Refuser un candidat peut être difficile, mais c'est une meilleure option que de louer à un mauvais locataire. C'est certainement mieux que de passer par une procédure d'expulsion après des mois de non-paiement.
L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, une agence gouvernementale, est l'équivalent du Fair Credit Reporting Act des États-Unis. Cette réglementation exige l'envoi d'une lettre de refus si vous avez utilisé des informations sur le crédit à la consommation accessibles au public pour prendre votre décision concernant la non-éligibilité du locataire. Il est important d'expliquer le refus et de fournir des preuves à l'appui.
Pour savoir comment présélectionner les locataires potentiels, il faut connaître les raisons juridiques qui peuvent vous amener à refuser la candidature d'un locataire :
- Le revenu du candidat locataire n'est pas assez élevé
- Leurs antécédents en matière de crédit confirment qu'ils n'ont pas effectué de paiements dans le passé
- Leurs antécédents criminels indiquent un risque locatif
- Il y a des antécédents d'expulsions, de procédures devant le tribunal des loyers ou de troubles.
Drapeaux rouges à surveiller lors de la sélection des locataires
Les entretiens sont l'occasion idéale d'apprendre à connaître vos candidats locataires avant de leur confier votre bien. Il est dans votre intérêt de faire preuve de rigueur dans les mesures d'évaluation des candidats à la location, et certains signaux d'alerte sont cruciaux lors de la sélection des locataires, notamment les suivants :
- Réponses ambiguës
- Incapacité à répondre à des questions simples
- Incohérences ou divergences dans l'historique de la location ou de l'emploi
- Refus de consentir à une vérification des antécédents ou de la solvabilité
- Attentes irréalistes concernant le bien ou le contrat de location
Mythes courants sur les demandes de location et la sélection des locataires
La recherche de bons locataires vous paraît-elle insurmontable ? Si vous êtes propriétaire pour la première fois et que vous essayez d'occuper un logement vacant, il vous sera utile de dissiper les idées fausses suivantes sur la location et la sélection des locataires :
Mythe 1 : Score de crédit élevé = bon locataire
Si la vérification de la solvabilité d'un locataire est essentielle pour juger de sa situation financière, elle n'est pas exhaustive. Un locataire potentiel peut avoir un excellent crédit mais causer des problèmes avec ses voisins. Une faible cote de crédit ne signifie pas non plus qu'il s'agit d'un mauvais locataire, d'autant plus que de nombreuses personnes jeunes et financièrement fiables n'ont pas encore eu le temps de se constituer une cote de crédit.
Mythe 2 : Vous n'avez pas besoin du consentement du locataire pour effectuer une vérification des antécédents
Une fois que vous savez comment filtrer les locataires potentiels, il est facile de penser que le simple fait qu'ils demandent à vivre dans votre propriété vous autorise à vérifier leurs antécédents, mais ce n'est pas vrai. En tant que propriétaire potentiel, vous devez obtenir le consentement explicite des personnes avant de vérifier leurs antécédents, sous peine de porter atteinte à leur droit à la vie privée. C'est pourquoi le recours à un service de sélection ou à une société de gestion immobilière expérimentée permet de s'assurer que le processus est conforme à toutes les réglementations et exigences légales.
Mythe 3 : Il faut toujours éviter les postes vacants
Si vous avez un logement vacant à pourvoir de toute urgence, devriez-vous accepter un locataire qui n'est pas idéal ? Non, car si une vacance signifie que vous ne percevrez pas de revenus locatifs, la situation est bien pire si un mauvais locataire arrive, ne paie pas son loyer de manière fiable et vous oblige à entamer une procédure d'expulsion coûteuse et fastidieuse.
Mythe 4 : Les locataires peuvent couvrir le processus de sélection
Les propriétaires doivent veiller à ne pas enfreindre la loi sur la location à usage d'habitation (Residential Tenancy Act) en facturant des frais de dossier. Bien qu'il s'agisse d'une pratique courante dans certaines régions des États-Unis, la réglementation canadienne interdit généralement aux propriétaires de demander aux candidats à la location de payer quoi que ce soit pour la vérification de leurs antécédents ou de leur dossier de crédit. Si vous souhaitez vérifier les règlements en vigueur dans votre région, vous pouvez demander l'aide d'experts de l'industrie immobilière comme Ramfeld.
Mythe 5 : Vous ne devez vérifier qu'une seule référence
Lors de la sélection des candidats, ne vous contentez jamais d'une seule référence. Demandez au moins trois références de locataires pour obtenir une image plus complète de leurs finances et de leur comportement en matière de location. La multiplicité des sources permet d'éliminer les préjugés, qu'ils soient positifs ou négatifs.
Envisager des services et des solutions de gestion immobilière
Le projet de loi 31 du Québec (adopté en février 2024) rend les expulsions plus coûteuses pour les propriétaires avec des exigences supplémentaires telles que des frais de déménagement raisonnables et d'autres formes d'indemnisation. Des experts du secteur comme Ramfeld peuvent vous en dire plus si votre propriété est confrontée à une situation d'expulsion. Toutefois, l'idéal est d'éviter cette situation, et la présélection des locataires peut faire une énorme différence.Vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers ? Pourquoi pas externaliser les services de gestion immobilière pour rationaliser les opérations et réduire les frais généraux ? Apprenez-en davantage sur la façon de présélectionner les locataires potentiels auprès de Ramfeld en ligne ou au (514) 745-6106, ou explorez les solutions intégrées de gestion immobilière de l'équipe pour l'immobilier résidentiel !